Оффшор 3		Компания Англия, Шотландия		Компания ООО
Оффшор-2		Швейцария или Оффшор 1

Схема №3. Продажа корпоративных прав компании-нерезидента в Англии, Швейцарии или оффшоре

Последний вариант схемы является наиболее конфиденциальным, так как переоформление происходит на втором уровне владения. Компания в Европе, является владельцем недвижимости в Украине или напрямую, или через дочернюю структуру в виде ООО. При продаже объекта документально никаких изменений не происходит - остается тот же владелец, с теми же иностранными европейскими акционерами.

Смена структуры владения английской компании - когда одна оффшорная компания продает второй оффшорной компании корпоративные права английской или шотландской компании не является объектом налогообложения. Покупатель и продавец могут зарегистрировать себе по оффшору, открыть счета в Европе и рассчитаться между собой путем заключения официального договора купли продажи с нотариальным заверением и легализацией за пределами Украины. Договора купли продажи корпоративных прав обе стороны могут подписать по доверенности.

Английская правовая система является наиболее удобной для подобных сделок, так как позволяет по согласию партнеров устанавливать любую дату перехода собственности и начала действия договора купли продажи.

Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Продажа недвижимости по новым правилам 2024 в Украине

При этом на Украине факт смены владельца на уровне акционеров второго уровня не фиксируется,  смена акционеров украиских юридических лиц - компании владельца недвжимости не происходит, переоформление Государственном реестре прав на недвижимое имущество также не требуется.

С 2024 года в Украине действует новый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Также создана единая государственная информационная система — Государственный реестр прав на недвижимое имущество, в котором нотаирусами регистрируются права на все недвижимое имущество Украины

Согласно действующему законодательству, на нотариусов Украины, как специальных субъектов возложены функции государственного регистратора прав на недвижимое имущество в Украине.

Для регистрации своих прав на недвижимость заинтересованное лицо (в нашем случае уполномоченный по доверенности представитель компании-нерезидента)  может обратиться к любому частному нотариусу при условии одновременного совершения нотариального действия с объектом недвижимости.

Вся процедура осуществляется день в день, а функции нотариуса распределяются в такой последовательности:

1) регистрируется имущество за отчуждателем (продавцом, дарителем и т.п.) в новосозданном в 2024г Реестре прав (с открытием раздела на недвижимое имущество);

2) удостоверяется договор отчуждения (купля-продажа, дарение и т.п.) в пользу нерезидента - в случае прямой продажи;

3) регистрируется переход права собственности к приобретателю (покупателю, одаряемому и т.п.) с выдачей соответствующей Выдержки из Государственного реестра прав.

Для регистрации права собственности на нерезидента нотариусу необходимо предоставить подтверждение полномочий представителя нерезидента - как правило это оригинал и заверенный перевод на украинский язык доверенности, а также учредительных документов компании-покупателя и выписки из реестра страны регистрации сроком выдачи не более чем 6 месяцев. В связи с тем, что процедуру регистрации проводит с 2024 года нотариус, оформить недвижимость на нерезидента стало гораздо проще.

Законодательная и техническая база в целом позволяет регистрировать недвижимость нотариусами без участия БТИ, как это происходило ранее. Что касается продажи, дарения квартир, нежилых помещений, гаражей, то в основном трудностей не возникает.

Сравнивая процедуру стандартной продажи и налоги, преимущества проведения сделки при участии нерезидентов будут выгодны, если стоимость объекта превышает эквивалент 150-200 тыс. долл., или если продавец или покупатель хочет сохранить конфиденциальность и не афишировать публичное владение многими объектами недвижимости с уплатой налога на недвижимость и получением особого статуса в налоговой службе..

Для отчуждения недвижимого имущества в Украине необходимо провести ряд платежей:

уплатить налог на продажу недвижимости в размере 5%, сбор в Пенсионный фонд — 1%, госпошлину — 1%, плату за нотариальные услуги — 800-2000 гривен, официальные платежи за регистрацию прав, в частности, это плата за предоставление Выдержки из Государственного реестра прав — 120 гривен, госпошлину (кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты, в том числе если права возникли и зарегистрированы до 01.01.2024 года) — 119 гривен (семь необлагаемых минимумов доходов граждан), плата услуг за пользование едиными и государственными реестрами — 68 гривен, плата за проверку налоговых залогов в Государственном реестре отягощений движимого имущества — 34 гривны, а также плата за регистрационные действия нотариуса — в этой части тарифы еще не сформированы, но у частных нотариусов цена определяется по договоренности.

Итого затраты составят не менее 7-8% от суммы договора при каждой сделке купли продажи, т.е. $7.000-15.000 и более при продаже объекта и более, если сумма сделки выше. Стоимость регистрации и обслуживания нескольких оффшорных компаний не превышает $3-4 тыс. долл. и не зависит от суммы сделки.

Продажа корпоративных прав на компанию владельца недвижимости, в отличие от продажи самого объекта недвижимости позволяет избежать данных платежей и успешно используется во многих странах для инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи с минимальными налоговыми потерями. Также владение юридическим лицом позволяет сохранить конфиденциальность для собственника, что также является важным фактором для многих инвесторов.

В перспективе не исключено повышение стоимости регистрационных услуг нотариусов Украине. При совершении нотариального действия проверка информации относительно арестов, запретов, ипотек в Государственном реестре прав осуществляется нотариусом Вся информация о недвижимости централизуется в Государственном реестре прав. Сегодня у нотариуса можно не только удостоверить договор, но и зарегистрировать права на имущество, что упраздняет необходимость получения Выдержки из Реестра БТИ, а также повторную регистрацию прав на имущество.

Практика сделок по недвижимости с участием нерезидентов в 2024 году по новым правилам еще раз подтвердила удобство работы через нотариусов, которые обладают намного большим уровнем знаний документов нерезидентов и без особых сложностей оформляющих сделки по покупке недвижимости иностранными юридическими лицами. Законодательство Украины не запрещает иностранным юридическим лицам владеть невижимостью в Украине - что делает оффшороные компании удобным и конфиденциальным инструментов инвестирования и владения как коммерческой так и жилой недвижимостью.